疫情结束之前，我劝你在北京看房

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正文2915字，预计阅读时间：14.38分钟
文丨子木
昨天读者老李找我，一脸愁容。
说儿子马上要结婚，想把成都老家的房子卖掉，加些钱换套北京的婚房，非常着急。但北京楼市当下的情况又不忍直视，行情惨淡，房价可能一跌再跌，到底什么是头？
我给他写了一句话，“别等了，马上去看房！”
老李非常疑惑，说现在看房会不会太早吗？随后忙不连跌塞给我一份北京近期新房市场交易数据。
数据显示，北京1月新房成交3790套，环比下降27.2%，2月新房成交1296套，环比下降68.7%。
没错，单看数字，这份数据的所有信息都在指向一个结果：北京楼市疲软、处于下行趋势。
但数据一定不能孤立着看，要考虑背后的引发原因和背景，这才是清晰的思路。
春节时间段本就是楼市的低迷期，成交是全年最低的，年年如此。再加上今年1月下旬爆发的疫情，人们足不出户，无法见面，银行停贷，仅凭网上签约交易，信任成本极高。楼市算是基本冰封了。
北京几百万的购房款，通过网上达成协议的，购房者的心还没那么大。所以1-2月成交数据低迷才是正常的。
我们要做的是，跳出特殊时期，把时间轴定位于疫情前后，这才是研究北京行情的重点。
你会惊奇的发现，北京的房子已经迎来了契机。
1
疫情之后，北京楼市行情怎么推演呢？
其中一个特别管用的方法，看一级市场行情，即土拍情况。
如果你经常关注楼市，会发现一个规律。每次大周期来了，房价大涨，背后必然是土地热卖，地王横出。每次房价下跌，行情冷淡，一定伴随着土地流拍。
土拍和房价，是相互作用的关系。
根据最新数据报告，北京1-2月住宅用地成交总价达到672亿，比去年1-2月增长了15%，平均溢价率高达18.5%。
其中2月份住宅土拍达到440亿元，再创3年内新高、5年内成交总价第二高，平均溢价率为26.6％，远超2019年全年平均水平。
划重点，同比去年增长15%，2月行情刷新3年新高，溢价率26.6%。
因为疫情，2020年成交相对2019年十分惨淡，但土拍数据却比去年好的不要太多。要知道2019年的1-2月春节期间，我们还是热热闹闹，一片欢声笑语。
参加土拍的都是开发商，房子都没人买，地却拼了命的拍，他们是傻吗？这就好比一条街上的超市，都没人进去买东西，但老板们却在争先恐后去进货，说明什么？
说明这条街上马上就要人头攒动了。
开发商们是春江里的鸭，政策的风、行情的转变是第一批了解的，而几百亿的买地，正是因为他们知道北京的回暖期马上就要到来，趁机加码的结果。
2
大家再来研究疫情之前，北京楼市的行情。
我曾在一篇文章中给2019年的北京楼市，总结了一个词：等待与观望。
2019年除了三月小阳春外，北京楼市成交，尤其是二手房，一路下跌，而且下半年经历了史上最冷清的金九银十。
尤其是去年10月份左右，北京楼市更是被”房价已经跌去一个首付“的传言笼罩着。
其实这些案例都是真实的，因为北京市场实在太大了，对资金有急需求的投资客，低价甩盘的现象肯定有。而且北京一整年的行情都处于不温不火的状态，那些想以房换房的群体，自然没有什么信心把价格挂高。
但是这一切在2019年的11月发生突变。
贝壳数据显示，2019年11月成交量开始迅速提升，相对10月份提升了30%，成交量开始回暖。贝壳二手房带看量激增，11月9日单日达到3.5万次，这一数值甚至高于2019年小阳春旺季。
随后，12月不甘示弱，继续稳住了这一态势。
这一切都在说明市场自我矫正机制已经结束，刚需开始在行动了。
以此推测北京在2020年节后大概率会迎来量价齐涨的小阳春。然而人算不如天算，疫情的到来，又把小阳春的势头彻底压了下去。造成了现在的局面。
但要注意一点，疫情会影响人们购房行为，但不会消灭居民的购房需求。因为需求是长期积累的结果，首付是需要花时间去筹集的。
那么在1月、2月甚至3月，一个季度的抑制下，北京楼市目前已经积聚了一部分强烈的势能，正在蠢蠢欲动寻找突破口。
一旦疫情结束，楼市恢复正常，大概率会迎来滞后的“夏阳春”。
3
算起来，北京房价从2017年3月份的历史顶峰期，距今已经有足足三年。算得上传统意义的一个小周期。
三年时间，北京楼市响应房住不炒，房价加速回调。随着限竞房大量入市，二手房市场冷清至极。
相对于巅峰时刻，北京房价前后落差大概在20%左右，目前一些小区的房价已经回归到了2016年10月份的水平。
当下房价水平虽然不能说是健康，但相对于2017年已经非常理性。尤其是在2018-2019年，大量优质限竞房被消化后，北京楼市再一次进入二手房时代。
还需要值得注意一点的是，最近提到的大基建利好。历史每一轮特殊时期过后，为了稳增长，大基建都会被提上日程。
这段时间，粗略统计下来，已经有16个省市公布的总投资额计划达到34.4万亿。这个额度史无前例。
虽然大基建资金不会定向流入楼市，但基建红利势必会让一部分人富裕起来，这部分人在享受天降红利后的动作是什么呢？会把钱放银行做理财吗？
这就是2009年四万亿计划后，北京房价首先进入大涨周期的道理。作为全国核心资产北京房子，又一次成为全国选筹标的。这些资产会通过各种途径，兜兜转转流入北京楼市。
每次大政策下，最先利好的就是一线房产，这点已经成为业内共识。也是1-2月，开发商加码抢地的一大缘由。
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当然说了这么多，肯定会有人问，北京房价会如2015年那般迎来翻番跳涨吗？
答案是否定的。
只要房住不炒的口号继续喊着，北京房价就不可能有大涨的苗头，因为北京对政策必须落实到位，它的意义是全国楼市的「风向标」。
如果北京楼市的政策口子开了，全国三四线就泛滥了，之前两年以来的调控成果付之一炬，所以接下来“四大限法“不能松，炒房客依然会被压着。
大涨虽不能，小幅波动是被允许的。尤其是北京的房子，5%的浮动就是几十万甚至上百万的数字，对于普通工薪一族，已经是极大的福利。
而且最重要的是，北京市场目前“情绪分化”严重。从咨询我的北京读者就可以看得出来，一部分人认为疫情结束后北京房价会涨，一部分人认为会跌。
信息不对等，就存在着巨大的机会价值。
举个例子，拿前文的老李说，他完全不知道北京行情马上就要回暖，所以根本没有购房准备。同时，不知行情的业主对当下自有房源的报价依然不自信。
这时候的议价空间是巨大的，有些人为了快速套现，打折力度很大。但如若过段时间随着刚需加速入场，行情好了，再去和业主谈价就非常难了。
现在来看，像2009年、2015年那样通过房子发生财富巨变的机会，已经寥寥无几，所以如时下当口，这种能把握住几十万财富的机会，一定要好好珍惜。
沉溺了三年的北京楼市，走到今天应该焕发了。而我真诚的建议此阶段在北京有购房需求的读者：
“别等了，马上去看房！”
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